合肥集中供地收官 揽金164亿元

又一座城市结束首轮集中供地。随着联家以单价103万元/亩竞得合肥瑶海区YH202104号地块，合肥首批集中供地落下帷幕，14宗地块全部出让，共计土地出让金164亿元。其中，12溢价率超25%，8宗地块触顶摇号。从拍卖情况来看，此次合肥集中供地超60家房企参与，除了伟星、文一、徽创、通和、佳源等本土房企外，还有正荣、禹洲、世茂、建发等闽系企业，碧桂园、万科、中海等头部房企也现身。外来房企在本次集中供地中拔得头筹。出让的12宗地块中，本土房企、闽系房企、浙系房企、粤系房企竞得地块数量分别为5宗、4宗、2宗、1宗。“从成交结果看，实际上形成闽系企业与本土企业瓜分住宅用地现象。

合肥作为近几年经济发展明星城市，在宏观层面上得到品牌房企关注是必然的。虽然多数房企在合肥长期面临利润率不足问题，但也有部分房企享受到了城市发展而产生的利润价值。对于大多数未进入房企来说，合肥是全国布局的一颗重要棋子，需要提早布局提前锁定城市发展红利。对于张铭（化名）而言，参与这次集中供地主要是拼运气。所在企业参与了这次合肥集中供地，一共报名了4宗地块，其中2宗地块触顶摇号。为了这场集中供地他们准备了2个多月，但最后还是一无所获。对于这个结果张铭并不感到意外，“报名企业太多了。”不同于之前竞拍方式，这次合肥土地拍卖方式调整为“最高限价+竞配建租赁住房面积+摇号”。其中，转竞配建的租赁住房（毛坯）政府回购，专项用于租赁住房。

在这次合肥集中供地中，共有超60家房企参与。同时，块触顶摇号，4宗地块竞配建租赁住房面积，激励程度可见一斑。以滨湖科学城BK202102地块为例。该宗地面积上限。在摇号阶段，参与竞拍的43家企业无一人放弃。最终，建发以居住单价2280万元/亩竞得滨湖科学城BK202102号地块，总价192304万元，竞配建租赁面积达33800平方米，住宅楼面价13679.99元/平方米，溢价率25.27%。该地块商品住宅（毛坯）平均备案价格25380元/平方米。在滨湖科学城BK202103号地块竞拍中，正荣似乎对该地块势在必得。在与其他参拍企业竞拍时，正荣将该地块叫到了最高限价，在竞配建租赁面积时，也是正荣竞到了最高限制。但在最后摇号阶段，联发以总价27.98亿元竞得该地块。

在这场集中供地中，中骏无疑是“最大幸运儿”，进军合肥，就在摇号中以29.2亿元、25%溢价率斩获包河区BH202103地块。根据出让结果显示，出让的12宗住宅用地中，8宗地块溢价率超29%。利润是竞得房企将要面临的挑战。他进一步解释道，以毛坯最高限价计算真实房地价差，除滨湖03商住地块以外，其余地块楼面差价均不足4000元/平方米，最低滨湖01地块仅900余元/平方米，无法覆盖基础成本。“30%溢价率天花板是合肥市政府最高限价，也是预期之内的。大家关注点主要在于实际楼面价（剔除租赁回购）与毛坯销售限价之间如何去平衡利润和流速。从最终出让结果来看，这次合肥集中供地房企热度偏高，但局部还是有一些分化。比如滨湖01地块利润空间应该相当有限，但依然进入摇号阶段，新站区均未达最高租赁面积，表明房企对该区域溢价、溢速依然有所顾虑。

在此次出让地块限售价情况下，只有4宗地块能有3-5个点净利，其余地块虽然竞争激烈，但是竞得企业几乎确定不盈利，甚至亏损。为了实现项目溢价，溢价将成为房企主要实现手段。“这次政府仅公布了最高毛坯限价，对价格并未有明确说明，根据以往价格备案情况，最高实现溢价多为3500-4000元/平方米，部分可实现5000元/平方米水平，对后期政府调节态度会成为一种挑战。”最后竞租赁阶段50%工程进度预售、摇号阶段80%工程进度预售对高周转企业来说压力巨大，如何向管理要红利是在肥房企需要考虑的问题。根据出让结果显示，12宗涉宅地块分别被12家不同房企拿下，即安徽置地、中骏、文一、合肥城建、佳兆业、安徽邦泰、厦门建发、联发、通和、旭辉、中梁、佳源。利润空间小，或许也是头部房企未在合肥凶猛拿地的原因之一。

就目前合肥控房价要求来看，合肥住宅用地利润空间较小，此或为龙头房企虽有参与竞拍但鲜少成交的原因，闽系及本土房企在当地操作项目更具优势，能更好的保留利润空间，巩固在合肥的布局。虽然本土房企在合肥认可度不高，但其具有一定建设成本优势。多数本土房企都是自己承担建设，甚至有自己的小型建筑公司。这次合肥集中供地之所以会吸引这么多房企参与，一是看好合肥长期住房市场，城市潜力带来的住房市场长期红利；二是人口持续流入，市区二手房价格已高于新房，未来1-2年新房市场将持续旺盛；三是大部分企业处于“缺货”状态，需要补充土地储备。2020年由于疫情影响，合肥土地成交量下降。供应量590万平方米，同比下降41%，成交量464万平方米，同比下降38%。

数据显示，截至2021年5月底，仅13家房企在合肥土地储备超10万平方米，且多为待开发项目。土地市场上政府做出了要加大供应量许诺，但从此次集中出让结果来看并没有满足房企拿地需求。本次出让实际可售住宅建面仅110万平方米，仅占合肥市区年均成交量的约15%，如后期没有显著土地供应支持，合肥市场大概率会向杭州一样进入长期摇号、倒挂市场格局。在《合肥市2021年国有建设用地供应计划（市本级）》中，合肥市自然资源和规划局表示，2021年市区住宅用地计划供应660公顷。并表示，为满足居民刚需和改善型住房需求，合肥市将适当增加热点区域和城市新区供应量，稳定市场预期。

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