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首个保障性租赁住房REITs管理人回复问询：项目已具备产生持续、稳定现金流能力
红土创新基金管理有限公司、深创投红土资产管理（深圳）有限公司发布对深圳证券交易所问询函的回复。上述公司此前收到《关于红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金上市和深创投-深圳人才安居保障性租赁住房资产支持专项计划挂牌条件确认申请文件的审核问询函》，现作出回复：基础设施项目均已投入运营，其中安居百泉阁项目于2022年1月开始运营，安居锦园项目于2021年11月开始运营，保利香槟苑项目于2020年7月开始运营，凤凰公馆项目于2020年11月开始运营。四个项目运营时间虽然未满3年，但已具备产生持续、稳定现金流的能力，符合《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》规定的原则。
从出租率看，安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目均已达到较高的出租率，截至2022年3月31日，其保障性租赁住房的出租率分别为99%、99%、100%和98%，入住群体素质和收入水平较高，租金支付能力较强，发生欠租等违约事项的3风险较低。预计未来项目能够产生持续、稳定的现金流。从现有租约租赁期限看，四个项目租约期限较长，3年期租约的占比高达98%，且租约到期前承租人可以申请续签，每次续签时租约期限仍为3年，续签政策能保持租约持续稳定。
根据《可供分配金额测算报告及审核报告》，在相关假设前提下，预计2022年7-12月及2023年度基金的可供分配金额分别为2453万元元和4918万元，以基础设施项目的评估值11.58亿元作为募集资金规模测算，投资人净现金流分派率（预计年度可供分配金额/公募基金募集规模）分别为4.24%和4.25%。因此，在定价合理的情况下，底层资产能够为投资者提供良好的回报。6月20日，深交所更新了红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金项目的审核状态，该项目的状态目前为 " 已问询 "。据了解，该基金为首个保障性租赁住房REITs，基础设施项目类型为保障性租赁住房，主要原始权益人深圳市人才安居集团有限公司，基金管理人红土创新基金管理有限公司，专项计划管理人深创投红土资产管理（深圳）有限公司。托管人为招商银行股份有限公司。
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