都说行情差,嘉兴新房库存却创下了新低

自去年开始，每个季度末，市自然资源和规划局都会公布存量住宅用地的项目信息。

近日，市自然资源和规划局又按例发布了《嘉兴市区存量住宅用地项目公告》。

出乎意料的是，虽然大家都觉得近段时间行情非常冷、房子不好卖，但嘉兴新房住宅的库存量却大幅下降了。

截至2022年6月底，嘉兴市本级未动工+已动工未销售土地面积，共计为92.29万方，为有统计以来的最低点。

根据公开数据，我们整理出了更直观的市本级商品住宅库存量变化表。

可以看到92.29万方的未销售土地面积，不仅创下了新低，同比去年同期已跌到“腰斩”。

若以地块平均2.0的容积率来算，嘉兴市本级待售住宅地块的总建筑面积约为185万方。

当然，这些地块中还包含有不少幼儿园、商业、人才住房等配套，我们暂且给它打个8折，相当于，嘉兴市本级待售的纯住宅建面大概在148万方左右。

按照过去3个月月均15万方的新房成交量来算，这些库存差不多可以卖10个月。

贰

按理说，市场行情低迷，楼市应该会重回高库存时代。

全国各地已有不少城市面临巨大的去库存压力，有的要几年、甚至十几年才能卖完现有库存。

可为何嘉兴的新房库存量反而大大减少了？

最主要的原因是，今年上半年嘉兴宅地的供应量太少了。

整个上半年总共才挂牌5宗宅地，其中1宗还在开拍前一日紧急终止出让，成功出让的仅有4宗宅地，数量不及去年同期的三分之一。

其次，在调整购房限制，提高公积金贷款额度、降低房贷利率、首付最低两成、对教师医护等职业提供购房补贴等利好政策叠加之下，一些原本被压抑的购房需求逐渐释放了出来。

不少楼盘开盘当天就能卖个七八成，很多项目也在无形中慢慢接近清盘。

仔细观察可以发现，最近两个月，嘉兴新房预售证速度明显加快了，每个月申请预售的房源都在1500套以上。而今年前4个月，嘉兴申领预售证的住宅月均还不倒700套。

进的少，出的多，库存自然也就降下来了。

叁

上周，嘉兴国商区、秀湖西板块各挂牌了一宗，分别将于8月8日及8月19日出让。

从挂牌和拍地的日期来看，这波供地嘉兴不再坚持“集中供地”，恢复到往年一次只拍一宗地的出让方式。

在竞拍规则上也取消了“竞价+竞配建”，改为“竞价+线下公开摇号”。当竞价达到上限价格时，通过“线下摇号”来确定买家。

此外，还有一个重要变化：土地出让金缴纳时间大大延长了。

参照前几次土拍，土地余款的支付时间基本都在3—6个月内。而这回，土地出让金50%的余款可以在一年内付清。

也就是说，付款期限至少延长了大半年，这能够大大缓解开发商拿地的资金压力。

很明显，在出让方式和规则上的各种变化，归根到底都是为了提高开发商拿地的积极性。

毕竟，地卖给开发商了，才算是真正卖出去。一味靠城投“接盘”，并非长久之计。

而对于购房者而言，也需要有开发商愿意拿地，才能继续保持“买家优势”。

若是接下来开发商拿地意愿依然不高，后续新房市场的供应也会被波及。

库存要是继续降下去，场上的局面或许也要发生转变了。

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