供需先扬后抑，“930”新政成楼市分水岭

据亚豪君岳会统计数据显示， 2016年(截止12月26日)北京(楼盘)商品住宅(不含保障房和自住房)共实现成交113179套，成交面积1146.63万平方米，同比分别增加50%、38%，同时这一成交量也创造了近4年的新高。

2006-2016年北京商品住宅成交量价走势

“930”新政成今年楼市分水岭

虽然全年成交数据增量明显，但是从月度走势来看，席卷全国的房地产收紧调控已经从中斩断了成交的昂扬走势。从成交月度走势当中可以看出，前9个月北京商品住宅月均成交10168套，而“930”新政之后的3个月月均成交则降至7221套。

2016年北京商品住宅成交量价月度走势

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，进入2016年之后，房地产市场进入新一轮上涨周期，而这一上涨可称之为“货币现象”。央行数据显示，2016年9月末，广义货币(M2)余额151.64万亿元，同比增长11.5%，而前9个月个人住房贷款新增3.63万亿元，同比多增1.8万亿元。近4万亿的天量贷款新增量，成为刚需以及刚改需求入市的重要支撑。而在连续两年近5次降息之后，今年的房贷利率水平也已达到阶段性低点，“真金白金”的支出减少也成为促进需求入市的推进器，需求的爆发使得今年前9个月成交量价持续处于上涨周期。

而在9月底，全国开始掀起新一轮全国性的房地产收紧调控。9月30日，北京发布新版“京8条”，从信贷、价格管控、土地供应等多方面从严整顿市场，其中信贷方面，二套房甚至首套房的首付比例均有所提升，并且对于二套房的认定标准也更加严格，这一收紧措施使得市场当中有效需求量锐减;另外土地方面，“控地价、限房价”的重提使得整体市场预期发生改变，后市“看空”预期增多。这两个方面的影响也使得成交月底走势在9月之后出现拐点，逐渐进入低迷周期。

近期闭幕的中央经济工作会议当中，明确了2017年中国楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。而对于引发楼市过热的“天量信贷”问题，会议当中也明确指出，2017年将在宏观上管住货币，微观信贷政策支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。由此也可以看出，此轮房地产收紧调控将具有长期性的特征，受此影响，2017年楼市成交也将继续延续今年年底的低位运行趋势。

纯商住宅成交创历史新低，商办创历史新高

另外从分类市场情况来看，纯商住宅产品与商办产品市场占有率开始出现逆转。根据亚豪君岳会数据统计显示，2016年(截止12月26日)北京纯商住宅产品仅实现成交47273套，同比减少12%，同时这一成交量也创造了年度历史新低，而占比42%也是首次跌至半数以下;而同期商办类产品实现成交65906套，同比增长206%，同时也创造历史新高。另外从年度成交套数排行来看，纯商住宅全军覆没，前十项目全部为商办类产品。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，住宅没落商办兴起的原因主要在于以下几个方面：首先是供应量，随着住宅用地供应量的不断减少，以及自住房等保障房产品的挤压，使得住宅项目新增量也不断减少。从年度数据来看，2016年(截止12月26日)北京商品住宅市场共有280个(次)项目入市，新增供应量43453套，这两个数据均超过去年水平。但是在这其中，纯商住宅仅有141个(次)项目入市，供应量的占比也由53%跌至了34%，这也是纯商住宅供应量首次跌至半数以下。纯商住宅项目大量减少，但居住需求仍在不断新增，供需的巨大缺口也吸引了大量商办类产品入市“分得一杯羹”。

另外从价格对比来看，2016年纯商住宅产品套均总价已攀升至570万元，而同期商办类产品套均总价仅193万元，巨大的价差也成为商办类产品异军突起的直接因素。除此之外，商办类产品不限购的根本优势，以及产品品质的不断提升也成为其与纯商住宅“两分天下”重要辅助因素。不过从未来趋势来看，虽然商办类产品已成为住宅市场的主力之一，但是其产品毕竟属于“擦边球”性质，因此2017年该类型市场仍面临较大不确定性。

2016年北京商品住宅成交套数TOP10

成交均价连续4年创历史新高，10万+成交同比翻4倍

据亚豪机构统计数据显示，2016年(截止12月26日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)成交均价达到34638元/平方米，相比去年上涨17%，这也是自2012年楼市价格探底之后，连续第4年出现上涨，也是连续第4年创造历史新高。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，2016年楼市成交价格的攀升主要源自两方面的原因，首先，上一波2011年深度调控的效果，经过多年的消化之后已衰减至最低，而天量信贷的支撑也使得前9个月市场呈现供需两旺的局面，市场价格随之不断上涨;而另一方面则是由于土地成本攀升引发的市场豪宅化现象。

从2016年北京纯商住宅成交特征中可以看出，中低端产品所占比重明显下滑，而中高端尤其是顶级豪宅成交量则不断上升。根据亚豪君岳会统计数据显示，2016年单价50000元/平方米以下的中低端产品成交占比下滑11个百分点，50000-70000元/平方米的中端产品占比上升8个百分点，而70000元/平方米的高端产品占比也由1%升至3%。而在这其中，10万+的顶豪产品表现尤为明显，2016年北京纯商住宅市场单价超过10万元/平方米的产品共实现成交566套，同比翻了近4倍，也超过往年该类型产品的成交总和。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，受到“高价地”因素的制约，北京新房市场全面高端化的趋势仍在继续，新房市场也成为中高端需求的主战场，中低端需求则不得不转战二手市场以及商办市场，而这一趋势也将延续至2017年。因此虽然收紧调控对于市场预期产生了一定制约，并且在土地方面也将进一步增加保障性产品的供应，用以对冲整体市场价格水平，但是从纯商住宅价格走势来看2017年仍将维持高位企稳的态势。

10万+顶豪产品成交年度走势