小房企融资难，破产43家

近期关于“房企破产”的话题再次成为舆论关注焦点。  那么今年房企究竟破产了多少家？市场真的进入“大洗牌”阶段了吗？嘉善楼盘网统计显示，截至今年11月共有330家房企发布了破产相关文书，但真正破产的房企仅有43家，其余均为各种流程公告包括更换管理人、第一次债权人会议通知等。从数据来看今年房企破产数量和往年相比并没有明显增加，但这并不代表房企的破产规模会一直保持这一水平。随着房地产去产能的深化，房地产金融侧从紧的持续，以及行业集中度不断提升，未来房地产行业的整体淘汰率仍将提升，预计淘汰房企的规模会呈现不断增长趋势。  今年仅43家房企真正破产，截至今年11月在人民法院公告网以“房地产+破产文书”为关键字可检索出来400多条破产文书，以企业为单位来看的话，剔除部分重复企业及非房地产企业，共计330家房企发布了破产相关文书。  但并不意味着上述330家房企已经破产，今年以来真正破产的房地产企业仅有43家，其余均为各种流程公告，包括更换管理人、第一次债权人会议通知等。  

事实上，房地产企业的破产是一个漫长的过程，目前这330家发布破产文书的房企中，大部分仅进入初期阶段。据中指研究院统计，330家发布破产文书的房企中，190家为法院发布第一次债权人会议召开通知占比为57.6%。在多次债权人会议后债权人才能决议出究竟是继续执行破产清算程序，还是申请重整或和解，此时并不能判定企业是否会破产。  而且330家发布破产文书的房企中，涉及重整的共计56家这其中27家的重整计划已获法院裁定批准，这意味着这些企业已经成功存续下来。  值得注意的是今年发布破产文书的房企主要分布于长三角与珠三角城市群。据中指研究院统计分地区来看，申请破产的房企中，位于长三角与珠三角两个城市群的占比分别为25.76%和17.27%，两个区域占总数量的43%。  为何破产房企多集中长三角、珠三角城市群？中指研究院分析认为，长三角、珠三角等热点城市及城市群吸引了大量房地产开发企业进入，区域竞争激烈地方小微房企生存更加艰难；加之长三角及珠三角区域投资及借贷热度高，借贷纠纷以及公司注销破产更加频繁。  即便是在2009年、2015年等房地产市场较好的年份，每年也有近300家左右房企发布破产相关文书。据统计目前我国有近10万家房地产企业，按每年300家房企破产计算，也只占0.3%。  从统计来看今年发布破产文书的房企多为中小企业。分析称房地产行业从20年前商品房每年仅成交1亿平方米的规模上升到2019年的18亿平方米以上规模，整体规模已然见顶，“大跃进”时代已去，行业进入“大浪淘沙”时期，淘汰中的中小房企占比自然会高。另一方面除非是地方龙头、或者有着独特资源优势的小房企，一般来说小房企在未来5~10年会面临较大概率的被淘汰现实。因此小房企的规模化诉求成功的概率相对较低，更多是体现在为了更长远“活下去”所进行的自身激励。  

“企业自身管理制度落后、运营效率较低市场火热的上行期阶段，销售业绩快速增长，掩盖了自身‘内功’先天不足的缺陷，一旦市场进入平稳或下行期，企业的竞争力短板就会凸显出来，销售去化以及融资等问题将形成较大压力。”分析称。  相比小企业而言，部分规模相对较大的房企，因战略定位、多元扩张、项目销售等问题，资金链也出现了问题。  近一年陷入资金困境的部分房企数据来源：中指研究院  美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，房企破产与今年房屋销售情况不算太乐观有关，尤其是上半年，全国商品房销售面积是负增长的。此外房企自身的融资能力将直接影响其资金链的情况，大房企在融资方面更有优势。据同策研究院监测，今年前10个月，融资利率最高的50笔利率均在7%以上，区间在7.33%~15.5%，其中13笔融资利率超过10%。  随着国内融资渠道持续收紧以及融资门槛大幅提高，今年房企大举赴海外发债。中指研究院统计显示，今年1月~11月，房企海外债券发行规模为4603.4亿元，同比增长33.6%，较去年全年增长21.8%；海外债券融资成本为8.33%，较去年同期上升0.94个百分点。  实际上近年来房企海外发债持续高位运行。据统计，房企海外发债利率方面，加权票息从2017年的6.7%升至2018年的7.5%，再升至2019年的8.2%，中小企业受规模、土储量、企业背书等影响，融资成本更加高昂。  

据企业公告今年不少企业海外债利率远超机构平均值高达13%。今年年初当代置业发行了1年半到期的3.5亿美元海外债，利率高达15.5%。此外鑫苑置业、景瑞控股、弘阳地产等房企今年的海外融资成本同样高企。  一位不愿具名的头部房企人士记者：“国内钱不好融，海外钱成本高，能融到也不错了，有大量土储、信用背书的大房企融资都不太乐观，更别说中小房企了。年年都说难，但都得想办法过来。”  中小房企的自身品牌优势和信用等级往往不如大型品牌房企，融资的通路也会较窄，这就造成了通过金融机构正常融资的难度普遍颇大，同时也缺乏更多有效融资渠道。对于中小房企来说控制自身财务的风险性显得更为重要，首先必须是活下去其次才是如果更快规模化。当然在行业淘汰率不断提升的当下，在房地产金融政策从紧的大背景下中小房企融资难的问题还将持续存在。

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