为什么房价还不下跌？

为什么房价难以下跌呢？影响房价下跌的因素或许就只有一条。房价涨跌，房价上涨因素千万条，提到房价上涨因素，很多人第一时间会想到炒房客，在“击鼓传花”的游戏中，房价被炒高了不知多少倍。当然除了炒房客，还有地价、银行、房地产开发商、城镇化等，包括通货膨胀、物价上涨、人工成本上涨等，都可以作为房价上涨的理由，这里就不再一一赘述。房子作为商品，其价格是随价值上下波动的，只不过国内房价早已偏离了其价值的轨道。根据经济学理论所有的商品都有成本价格，而交易过程就会产生利润，房子也是如此。

据权威统计房地产的成本包括三部分：建筑和人工成本（30%左右）、土地成本（30%左右）、销售和管理成本（10%左右），如此算下来，开发商的毛利率大约维持在30%左右。房价成本，商品房价格要受市场供需关系调节，供小于需，如今一二线城市的房价，动辄几百上千万，为什么这么高？一二线城市经济发达，软硬件实力强，每年都能有几十万的人口净流入，人口增加，住房需求就会增加，房价因此稳定上涨，即使在严厉的楼市调控下，房价涨幅收窄，但房价却依然坚挺。即使很多人刚到大城市买不起房，也需要租房落脚，因此很多人就会在一二线城市买房用于出租，即使房子买后三五年时间不转手，即使如今房价涨不动了，但买房出租也能获得收益，为什么不买呢？

相对于人口净流入的一二线城市来说，三四线城市经济相对落后，软硬件实力不强，人口净流出就很正常了。在这样的情况下，当地居民对房产的需求明显就会小于房地产供给，即使开发商新建再多楼盘，没有人居住，房产难以卖出去，卖出去的楼盘空置率也很高，房价有什么理由上涨呢？而商品房价格受市场供需关系调节，那么房价下跌的因素是哪一条呢？无非就是住房需求不足。说到房价下跌，先来看房价是如何确定的。新建楼盘房价都需要到房管部门审核备案，比如备案价为1万元/平米，其中会允许后期有一定幅度的调整，但是过高或者过低都是不被允许的。房价不是开发商想跌多少就跌多少，当然也不是开发商想涨多少就涨多少的，房管部门对房价的过高或过低都会问询，过高会被“约谈”，过低会被“止跌”。

为何房价难以下跌，固然有既得利益集团的“不愿意”，也就是推动房价上涨背后因素的“阻拦”，然而唯一的一条下跌因素，居然还可以被人为干预，比如拆迁、放开落户、取消限购等，都能短暂提升住房需求，从而形成房价稳而不跌的现状，国内房价上涨容易下跌难，这可以算是主要原因。综上所述房价上涨的因素千万条，下跌的因素只有一条，其实质不过就是地方财政对土地的依赖性太大，或许未来会有更好的政策出台，比如房地产税，但至少目前，房价想要大幅度下跌是很难的。

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