明年房价以稳中有降、房住不炒、租售并举为主

今年的楼市，算是跌宕起伏的一年了，从年初的小阳春持续不到三个月，就在国家的强势调控下，瞬间在春天就进入了寒冬。根据统计从5月份开始，连续三个月单月调控次数达到40次以上，土地市场降温房企融资收紧，热点城市风光不再。这一年不止购房者不好受，开发商和中介的日子也过得不如意。购房者因为房贷利率的提升，贷款难度变大，楼市预期不像过去那么好，纷纷表示观望。而开发商更惨因国家打击信贷，融资，导致他们资金链断裂。根据统计今年最少有466家开发商倒闭。而且不管是大型房企也好，中小型房企也罢，在今年都纷纷降价，已经从三四线城市向一二线蔓延，包括热点城市的远郊、新城区、洋房、小高层等项目，折扣都比往年大的多。在这种环境下之前看涨的专家现在都纷纷转换腔调，比如地产界的老前辈冯仑：以后要担心的不是房价过高还是过低的问题，而是要担心卖得出去还是卖不出去的问题了。

已经完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置，失去了政策托底，加上前期需求透支，三四线城市市场销售有可能进一步回落，要防范市场价格下跌过快。可以看得出来，在“房住不炒”的背景下，楼市只涨不跌的神话，目前似乎一点一点在破碎。那么我们不妨大胆推测，2019年将是楼市的一个新拐点，未来的10年房价将会在“房住不炒”政策的调控下，开始趋稳，投资属性减少，大家不再抢房后，房子会不会“遍地都是”呢？关于这个问题，我们先看下实体大佬宗庆后是如何看待的？最近在全国企业文化年会上，宗庆后对于高房价发表了一番演讲，他表示：哇哈哈应对高房价的方式就是通过福利分房、发放补贴、自建廉租房等形式想方设法为员工解决住房问题，近几年在杭新员工的住房问题将全部得到解决。而且国家逐步完善房地产长效机制后，必然以稳中有降、房住不炒、租售并举为主，炒作需求已经没有，买房的“造富”效应必然会消失。

可以看出宗庆后在对待高房价这个问题上有着自己独特的看法。确实过去的房子一直被当做财富的象征，被认为是能够“保值”，“增值”。但在未来，这种局面将会改变。首先我们国家目前的房屋存量已经“供过于求”，并且每年还在以2亿平方米的总量入市，10年后房子会有多少不敢想象。其次城市化率开始见顶，目前已经60%左右，预计8年的时间就能到70%，那么城市人口增速会放缓，还要像过去一样每年增长一点几个百分点是不可能了，城市化的人口红利逐步淡出，大拆大改减少，农民进城的速度将逐渐放缓房价开始趋于稳定。

最后，货币增速变慢。过去2008到2017，M2增速从来都是十几个点。但从近两年的数据可以看到，银行理财、信托、券商资管等影子银行的规模都开始下降。并且M2的增速对比2018年，只有6.8%，创下历史新低。那么我们可以推断在M2增速没有提升之前，下一轮的房价行情就不会到来，M2低发的持续，意味着房价横盘期的持续。所以房价受房屋存量，经济，城市化的限制，已经不存在“增值”的作用，说不定还会房子“过期”。因此10年后房子会不会“遍地都是”？我认为不是没有可能。当然这种情况大多数会发生在三四五线城市，一线城市应该还不会有这种情况。不过还是那句话，刚需该买还得买，根据自身情况和资金实力选择正确的城市购买。

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